¿Cómo compran los multimillonarios sus casas?

El mercado inmobiliario podrá estar golpeado por la crisis en muchas partes del mundo, y algunas ciudades de América Latina no son la excepción, pero los multimillonarios continúan gastándose sumas desorbitantes en nuevas propiedades.

La última transacción, que acaparó titulares esta semana, es la de un penthouse con vistas panorámicas del Central Park en Nueva York, vendido por US$88 millones a un magnate ruso que hizo su fortuna vendiendo fertilizantes.

El pentahouse frente al Central Park que adquirió un millonario rusoEste penthouse frente al Central Park en Nueva York podría haber batido el récord del metro cuadrado más caro.

Se especula que Dmitry Ryvolovlev compró el palaciego piso a su hija de 22 años, la estudiante universitaria Ekaterina Ryvolovleva.

El apartamento, de 627 metros cuadrados, sobre Central Park West, constituye la venta de una propiedad individual más cara en la historia de Nueva York.

Su precio total equivale a unos US$13.000 por metro cuadrado, lo que podría constituir un nuevo récord mundial. La marca previa la tenía una propiedad en Hong Kong, en el ultraexclusivo Peak, en el número 10 de Pollock’s Path, que se vendió hace unos seis meses por US$102,7 millones, un precio que equivalía a US$12.188 el metro cuadrado.

En América Latina, los metros cuadrados más caros corresponden a propiedades de lujo en Río de Janeiro, Sao Paulo, Buenos Aires, Ciudad de México y Bogotá, coinciden los analistas.

Quienes están dispuestos a desembolsar cuantiosas sumas en la región estarán interesados en saber que, mientras que en algunas zonas del barrio Palermo en la capital argentina el metro cuadrado puede llegar a costar US$4.000, en Lima el precio en las zonas prémium fluctúa alrededor de los US$3.000, según informes recientes de la prensa de ambos países.


XXLujoso

La casa de Candy Spelling que adquirieron los EcclestoneVarias de las propiedades privadas más caras no son habitadas por sus dueños.

El mercado inmobiliario de las propiedades de alto valor quedó algo acallado tras la crisis del 2008, mientras los supermillonarios del mundo hacían recuento de sus inversiones o compraban tiempo para conseguirse alguna gran oferta.

Pero los profesionales que se dedican a seguir las fortunas de los ultrarricos señalan que este nicho se ha recuperado con fuerza y rebota casi que con “venganza”. Dicen que incluso ha llegado a estar casi totalmente despegado de las fluctuaciones del mercado inmobiliario convencional… o también podría decirse, de la realidad.

“Una vez que llegas al extremo del ultralujo en el mercado inmobiliario, empiezas a operar en un mercado distinto. No necesariamente se mueve de acuerdo a las variables del resto del mercado”, dice el experto en propiedades de la revista Forbes Morgan Brennan.

Los especialistas en este sector creen que la propiedad privada más cara del mundo se ubica en Mumbai, India.

El deslumbrante edificio Antilla, de 27 pisos, con tres helipuertos, seis pisos de estacionamiento y una serie de jardines flotantes, costó unos US$1.000 millones al hombre más rico del país, Mukesh Ambani.

Pero permanece vacío, ya que de acuerdo a informes de la prensa local, la familia Ambani teme que pasar la noche allí les traiga mala suerte. Al parecer no fue construido de acuerdo a las reglas del vastu shastra, una antigua doctrina hindú que establece principios de arquitectura.

Un mercado “fuerte”

Antilla TowerSe cree que la torre Antilla es la casa privada más cara del mundo.

Otras propiedades que frecuentemente se mencionan en la lista de las casas más caras del mundo son la mansión de 63 acres del industrial Ira Rennert en Hamptons, Nueva York, que se calcula que vale unos US$180 millones y la Maison de L’Amitié de Donald Trump en Palm Beach, Florida, estimada en unos US$125 millones.

De las compraventas acordadas el año pasado, las más resonadas fueron la del billonario ruso Yuri Milner, quien adquirió el Loire Chateau de Palo Alto, de unos 2.370 metros cuadrados en Silicon Valley.

El antiguo hogar del magnate mediático Aaron Spelling, que fue en su época la casa más cara en Estados Unidos, también se vendió en 2011 luego de estar tres años a la venta. La compradora, Petra Ecclestone, hija de 22 años del magnate de la Fórmula Uno, Bernie, consiguió regatear un “buen” precio, bajando la oferta original de US$150 millones a US$85 millones.

Como Milner, Ecclestone no piensa utilizarla como residencia principal.

Jeff Hyland, el agente inmobiliario de Beverly Hills que ayudó a cerrar el trato entre la viuda de Spelling, Candy, y los Ecclestone, opina que este sector del mercado inmobiliario está aguantando.

“Es bastante fuerte, porque el inventario es tan reducido. Casas como la de Candy Spelling hay sólo unas pocas en el mercado, y se necesita que ocurra algo como una muerte o un divorcio para que aparezcan”, dice.

“Hay muchos compradores, tenemos muchos rusos, árabes, y ahora chinos que vienen”, agrega.

Los grandes negocios

Las transacciones a este nivel son fáciles de cerrar. El trato de los Ecclestone demoró apenas 48 horas, ya que nunca sucede que el préstamo sea rechazado en el último minuto.

One Hyde Park en LondresOne Hyde Park es uno de los lugares más caros del mundo.

 

“Casi todo lo que vendemos en Beverly Hills es de US$10 millones para arriba, y siempre es en efectivo”, dice Hyland, de Hilton & Hyland Real Estate, parte de la red inmobiliaria Christie’s International.

Los vendedores no tienen por qué preocuparse por la gente que hace perder el tiempo o los turistas, ya que todos los potenciales compradores son “vetados” por el agente.

“Si no sabemos quiénes son, si nunca escuchamos su nombre, entonces es poco probable que sean candidatos”, explica Hyland.

“Si no los encontramos en Google, entonces pedimos una carta del banco que muestre que tienen un valor neto acumulado superior al precio de venta en fondos disponibles. Si eso no está, entonces no pueden ver la propiedad”, sentencia.

Pero para los negociios verdaderamente grandes, cada vez hay que mirar más hacia Europa.

El hombre más rico de Ucrania, Rinat Akhmetov, desembolsó US$215,6 millones el año pasado para adquirir dos propiedades en el piso 7 y 8 del exclusivo edificio One Hyde Park en el centro de Londres.

Bajo el radar

En septiembre de 2010, los hermanos Nick y Christina Candy, los ingleses que desarrollaron el proyecto One Hyde Park, vendieron una apartamento en Mónaco a un invesor de Medio Oriente por US$314 millones.

El multimillonario ruso, dueño del club de fútbol Chelsea, Roman Abramovich, es uno de los fanáticos de la Costa Azul, que como Suiza, ha experimentado un boom en el mercado de las propiedades de alto valor.

Se cree que adquirió su Villa La Leopolda, una mansión de 10 acres, del magnate de las telecomunicaciones Bill Gates a US$450 millones, la que sería otra de las propiedades privadas más caras del mundo.

Pero la verdad es que nunca se sabrá a ciencia cierta. “Muchas de las mayores compraventas tienen lugar lejos de los ojos inquisidores de los medios, y esas casas ni siquiera están en las listas de los agentes inmobiliarios”, explica el corresponsal de la BBC Brian Wheeler.

Morgan Brennan dice: “Muchas de las transacciones en este sector del mercado se realizan a través de terceros, así que incluso si llegan a incluirse en los registros públicos es muy difícil saber a quién pertencen las casas. Muchas de las ventas de estas propiedades pasan por debajo del radar”, explica.

“Si yo fuera un individuo de alto perfil y alto valor neto en el banco, probablemente haría eso mismo”, señala.

 

 

* Redacción BBC Mundo, Domingo, 19 de febrero de 2012

¿Por qué los jefes ganan tanto?

En las últimas décadas la paga de los ejecutivos se multiplicó respecto al sueldo que reciben los empleados comunes.

Solo un dato: en 1978, el presidente de la empresa aeronáutica y de defensa británica British Aerospace ganó £29.000 (unos US$46.000).

En 2010, el presidente de la compañía de defensa y aeronáutica BAE Systems, Ian King, obtuvo más de 2,3 millones de libras (US$3,6 millones), lo que supone un aumento del 8.000%.

Sin embargo, BAE está despidiendo a hasta 3.000 trabajadores, cuyas indemnizaciones, según las normas de defensa de contratación pública británicas, pagará el Estado.

Ejecutivos en la década de 1940

Por lo tanto, ¿es justo que Ian King gane millones mientras que el contribuyente asume el costo de despedir a los trabajadores?

Alan Johnson, diputado de los distritos de Hull West y Hessle, en los que viven muchos de los trabajadores de BAE, cree que los ejecutivos están recibiendo generosas recompensas por tomar las decisiones equivocadas.

“Creo que es inaceptable, aunque BAE hubiera tomado las decisiones correctas. Y si nos fijamos en su rendimiento, no lo han hecho”.

“Ellos tomaron la decisión de salirse de la aviación civil”, añade-. “Fue una decisión completamente incorrecta y los trabajadores en este país están sufriendo el resultado”.

BAE lo ve de otro modo. “El salario de nuestro director se basa en el rendimiento y en el 2010 nuestro desempeño, tomando en cuenta los objetivos, fue bueno”, dice la empresa. “El pago se encuentra en el nivel necesario para que la empresa pueda atraer, motivar y retener a la más alta calidad de ejecutivos”.

Los salarios de los ejecutivos solían equivaler a 30 o 40 veces el salario del trabajador más bajo, pero ahora ascienden a más a 300 o 400 veces.

¿Comités o club de amigos?

En lo que podríamos llamar una carrera armamentista por el salario, ¿cómo fue que las compensaciones de los ejecutivos pasaron de ser enormes a directamente excesivas?

La respuesta es: por comité.

Los salarios de los ejecutivos de las compañías más grandes se fijan en un comité de remuneración de directores no ejecutivos.

Vince CableCable quiere darles más poder a los accionistas.

Éstos han recibido críticas de quienes los consideran una especie de club que aglutina a personas que piensan parecido.

En BAE, al igual que en otras empresas, un comité de remuneraciones formado por tres directores no ejecutivos decide, por voto, el sueldo anual de su director y los bonos que reciben los ejecutivos.

Y el director general, en este caso, Ian King, forma parte del comité que decide los salarios no ejecutivos y los bonos.

En efecto, decide sobre los salarios de los demás.

Les Wegg es uno de los miles de trabajadores de BAE despedidos.

“Es una tontería ¿no? A mí me huele como una especie de club, si se quiere ser auténtico en ese sentido se necesita gente adecuada e independiente”, dice.

BAE Systems dice que el informe de su comité de remuneraciones del año pasado “fue muy elogiado por su transparencia” y que la comisión “busca asesoramiento independiente y utiliza datos validados de manera externa” para fijar las políticas.

Demasiado

Una de las tareas principales de cualquier comité de remuneración es asegurarse de que el director ejecutivo no se vaya.

La pregunta de más amplia de cuánto es demasiado no es problema suyo, dice la consultora en remuneraciones Vicky Wright.

“¿Demasiado en relación a qué? Tenemos que reconocer que algunos ejecutivos están realmente produciendo resultados muy, muy buenos y muchos buenos ejecutivos generan muchísimo valor.

Champagne¿Cuánto dinero es demasiado?

“La pregunta que debe hacerse un comité de remuneraciones es: ¿realmente tenemos un buen director ejecutivo?”

Si el comité establece un premio de un 10% en el salario y una compañía de la competencia lo establece en un 11%, entonces el próximo año, para mantener contentos a sus ejecutivos, el equipo de remuneraciones puede optar por aumentar los salarios en un 12%.

Se trata de lo que en economía se denomina un efecto de trinquete, cualquiera sea el desempeño de la empresa.

Alan MacDougal, miembro del Consejo de Investigaciones de Inversiones en Pensiones, dice que eso explica por qué durante un período de 12 años el pago a un ejecutivo se ha cuadriplicado mientras que los precios de las acciones siguen iguales.

“Hay una verdadera burbuja en el corazón de nuestra cultura corporativa. Hay varios miles de personas que no viven en el mundo real”.

“Su estilo de vida, su ocio, su vida social no son como los del resto de nosotros”.

“Se desarrolla una cierta arrogancia que, por lo que hemos visto, muestra relación con la rendición de cuentas de los accionistas”, dice MacDougal.

Los accionistas tienen el poder de votar contra los premios a los ejecutivos en las reuniones generales anuales, pero en la última década sólo ha habido 18 actos de semejante sublevación en el Reino Unido.

Otras prioridades

Con la excepción de una minoría de inversores, la mayoría de los accionistas tienden a someter a votación la rentabilidad de su inversión, no los salarios o las bonificaciones.

Siempre y cuando el valor de las acciones sea cada vez mayor, es poco probable que se quejen, sea cual fuere el nivel de salarios de los ejecutivos.

El ministro de Empresas del gobierno británico, Vince Cable, ahora quiere darles a los accionistas más poder para rechazar ofertas de pago excesivas.

Su propuesta podría significar que los inversionistas -privados o institucionales- solo necesiten un voto del 25% para revocar un acuerdo salarial. Por el momento, el porcentaje requerido es del 51%.

Eso hará que sea más fácil lograr una mayoría en el voto de los fondos de pensiones y de cobertura (hedge funds), los gestores de activos y otros inversionistas contra los premios en dinero.

Thomas CookLas acciones de Thomas Cook cayeron en picada, pero su director se llevó premio.

Ese sería un cambio significativo.

Tomemos como ejemplo la agencia de viajes Thomas Cook. Su exdirector ejecutivo, Manny Fontenla-Novoa, llevó el precio de las acciones de la compañía de 350 centavos de libra (US$5,5) a sólo 50 (US$0,8) en cuatro años.

Cuando se fue, recibió un bono de más de 1 millón de libras (US$1,6 millones).

Apenas tres meses después de su salida, la empresa se vio obligada a pedir prestadas 200 millones de libras (US$316 millones) para seguir en pie.

Aun así solo el 39% de los accionistas votó en contra de las propuestas de pago de la empresa.

Frank Meysman es el nuevo presidente de Thomas Cook. Asumió el control el día después de que Fontenla-Novoa se fue.

Para Meysman, los accionistas son las personas equivocadas para controlar los pagos. Empresas como la suya tienen que implementar una recuperación retroactiva de los bonos y unos objetivos de desempeño eficaces para gestionar los salarios.

“La empresa debe ser manejada por la misma empresa. Debemos indagar mucho más en cuál es la forma en que podemos limitar la cantidad de dinero que alguien puede recibir cuando su desempeño es menor al esperado”, le explica a la BBC.

Mientras que el darle más poder los accionistas podría ayudar a evitar que se recompensen los malos resultados con enormes sumas, esto no garantiza que las propuestas de Vince Cable logren convencer a estos mismos accionistas de que deben terminar con estos “sueldazos” en general.

 

* Autor: Max Flint,BBC, 12 de febrero de 2012